<하나대체투자미국부동산투자신탁1호(파생형) 주요 리스크
현황 및 당사 대응 방안 안내>
하나대체투자자산운용(이하 “당사”)가 운용중인
하나대체투자미국부동산투자신탁1호의 주요 리스크 현황 및 이에 대한 당사의 대응 방안에 대해 아래와 같이
안내드립니다.
Ⅰ. 이슈사항
1. 당사는 본건 펀드 투자 대상 자산(이하 ‘본건 자산’)의
현지 담보대출 만기가 2025년 10월 30일 도래함에 따라 2024년부터 자산 매각을 검토하였으나, 자산 매각 시 상당 수준의 원본 손실이 우려된 바 신규 담보대출 전환(이하
‘리파이낸싱’) 및 기존 담보대출 연장에 대한 협의를 진행해
왔습니다. 다만, 자산 가치 하락에 따라 리파이낸싱 및 기존
대출 연장이 매우 어려운 상황입니다.
2. 원활한 자산 매각 및 리파이낸싱 등을 위하여 임대차 조기 연장을
위한 협의를 두 차례에 걸쳐 시도하였으나, 임차사 대표로부터 현재로서는 조기 연장 협의를 검토하기 어렵다는
입장을 확인하였습니다.
3. 최근 해외 부동산 공모펀드 환헤지 계약 연장 및 신규 환헤지
계약이 어려운 상황에서 환율급등으로 인하여 본건 펀드의 환헤지 계약 만기인 2025년 11월 4일 환헤지 정산금 부족에 따른 채무불이행 및 이에 따른 지연손해금(이자율 15%) 발생이 예상됩니다.
Ⅱ. 대출 연장 관련
주지하고 계신
바와 같이 코로나 사태 이후 미국 내 재택 근무 확산 및 고금리 기조 유지로 미국 오피스 시장은 매우 악화되었습니다. 오피스 임대차 시장은 여전히 불안정한 상태이며, 고금리로 인하여
부동산 투자 시장 회복이 지연되고 있습니다. 설정 시점 대비 펀더멘털이 악화되면서 본건 자산의 가치도
하락하였으며, 이에 따라 기존 대출 원금 수준의 리파이낸싱이 매우 어려운 상황임을 운용보고서(기준일자 2025.07.27) 및 수익자총회 고객안내문을 통해 안내해
드린 바 있습니다.
본건 자산은 임대차
계약에 따라 계약 만기인 2030년 1월 까지 현금 확보가
가능하고, 향후 임대차 연장 또는 신규 임차인 유치 가능성이 높을 것으로 기대됨에 따라 기존 대주 측에
대출 연장을 위해 대출 조건 변경을 제안하고 지속적으로 협의를 요청해 왔습니다. 이러한 노력에도
불구하고 일부 대주에서 대출 연장 불가 및 대출 채권 매각 등의 입장을 유지하고 있어 대출 만기 2개월
전인 현재까지 합의가 이루어지지 않고 있는 상황입니다. 대출
채권 제3자 매각 시 신규 대주는 대출 연장 보다 강제 집행 의사 결정 가능성이 더 높을 것으로 판단됩니다.
대출만기일에 대출
원금 상환 의무를 이행하지 못할 경우, 채무불이행 발생 사유에 해당하여 대주의 담보 자산 및 현지 법인
지분에 대한 강제집행(담보권 실행, 처분, 압류, 경매 등) 위험이
발생할 수 있습니다. 특히, 텍사스 주는 미국 타 주 대비
신속하고 비사법적인 담보권 행사(법원이 아닌 행정기관을 통해 진행)절차
실행이 가능합니다.
Ⅲ. 환헤지
관련
추가적으로 본건
펀드는 환헤지 만기 전 일부 언와인딩 가능 및 환헤지 오픈을 안건으로 한 환 전략 변경의 건으로 2025.08.05
수익자총회 진행하여 가결되었으나, 리파이낸싱 및 대출 연장 협의가 순조롭게 진행되고 있지
않아 일부 정산도 어려운 상황입니다.
Ⅳ. 향후
계획
미국 오피스 시장
침체 및 고금리 기조 유지로 인하여 본건 투자신탁은 매우 어려운 국면에 처해 있습니다. 당사는 현재
(1) 현지 대출브로커인 JLL 을 선임하여 리파이낸싱 재검토
중에 있으며, (2) 기존 대출 조건 변경 제안과 함께 대주측과 지속적인 협의 중이며, (3) 환헤지 미정산금 발생 관련하여 환은행과 정산에 대한 협의도 진행할 예정입니다.
구체적인 진행
상황은 지속적으로 업데이트 드리고, 투자자 보호를 위하여 최선의 노력을 다하겠습니다. 투자자 여러분께 불편을 끼쳐드려 죄송하다는 말씀을 드리며, 투자자
보호를 위하여 가능한 최선의 노력을 다할 것을 약속드립니다. 끝.