1. 미국 2021년 상업용 부동산 거래 사상 최대인 USD 774bn 기록, 멀티패밀리 주도
• 3Q 델타 변이바이러스 확산으로 둔화되었던 GDP 성장률은 4Q에 전분기 대비 6.9% 성장으로 회복, 2022년 민간 소비 및 투자가 견인하는 경제성장 기대
• 상업용 부동산 시장은 풍부한 유동성 및 낮은 금리 환경을 기반으로 사상 최대의 거래금액을 기록, 강세를 보였던 주택시장에도 영향을 받은 멀티패밀리 섹터가 사상 최대인 USD 345 bn을 기록하였고, COVID-19로 가장 수요가 집중되었던 산업용부동산 거래가 2017년 이후 5년간 증가세 유지했으며, 오피스, 리테일, 호텔도 전년 대비 각각 59.3%, 89.4%, 243.1% 증가
• 멀티패밀리와 산업용 부동산의 Cap Rate가 2021년 4Q에 각각 4.9%, 5.6%를 기록하는 등 가격 강세를 수반
2. 유럽, 2021 4Q 상업용 부동산 거래금액 USD 149bn 역대 최고, 멀티패밀리 대규모 포트폴리오 거래
• 2월 ECB 금리 동결했지만, 물가상승에 대한 우려 증가. 2022.1월 유럽, 영국 인플레이션 전년 대비 각각 +5.1%, 5.5% 상승. 유럽 내 주요국 국채 금리 급격하게 상승하는 등 연내 기준금리 인상 가능성 상승
• 4Q 유럽 GDP성장률 +0.4% QoQ로 회복세 둔화. 특히, 제조업 비중이 높은 독일은 -0.7% QoQ로 역성장. 자동차 제조사들 반도체 수급 부족으로 생산량이 팬데믹 이전 대비 절반 수준으로 감소
• 오피스는 오미크론 변이 바이러스 등장 등 불확실성 커지자 투자자들 변동성 적은 프라임 오피스 자산에 대한 관심 지속. Cap Rate 5년 평균 지속 하회. 금리 상승기에 임대료를 통한 조달비용 전가가 용이한 프라임 자산 투자 수요가 이어지며 가격 상승 지속 가능성
• 산업용 부동산은 2021년 거래금액이 독일, 네덜란드를 제외한 모든 유럽 지역 주요 국가에서 두 자릿수 YoY 성장. 기록적인 가격 상승 이어가는 중
• 멀티패밀리의 경우, Vonovia와 Heimstaden이 발생 시킨 2건의 대규모 포트폴리오 거래 효과 제외시, 2021 4Q 거래금액은 약 USD 22bn, -20.0% YoY 기록. 가격 또한 2Q21을 정점으로 숨 고르기 중. 해당 섹터의 2022년 상반기움직임을 지켜볼 필요
• 리테일 섹터는 오미크론 변이 바이러스 확산으로 인한 소비심리 위축, 대외 경기 불확실성(유가↑, 美 긴축 등) 확대 등 리테일 섹터에 부정적 환경 이어지며 가격 상승보다는 NOI 부진으로 Cap Rate 하락
• 호텔은 유럽 대부분의 주요국들이 여행산업에서 가장 큰 비중을 차지하는 미국 여행객을 허용. 호텔 업황 개선을 배경으로 Distressed 자산 위주 거래 발생 추정
• 2021년 오피스는 전년 대비 24.5% 증가한 23조원의 거래금액을 기록, 4Q Cap Rate도 3.4%에 불과, 산업용 부동산의 강세도 지속되었으며 4Q 경기도 평균 Cap Rate이 4.3%, 전국 평균 4.4% 시현
• 2021년 호텔과 리테일은 용도전환 목적의 거래가 주를 이룬 것으로 판단되며, 각각 11.6조원, 3.5조원을 기록