1) 미국, 전년 4Q GDP 4.1%로 양호한 성장, 2021년 1H에는 재정정책 효과 기대 뉴욕의 실업률 회복은 점진적 개선 예상

• COVID-19 재확산에도 미국 4Q GDP 양호한 성장, 전년말 USD 900 bn 부양책에 이어 바이든 정부의 USD 1.9 tn의 재정정책 통과에 따라 1H 견조한 경기 회복을 시현할 전망

• 최근 실물 경기 회복 기대에 따라 금리상승의 부정적 효과는 완화될 것, 1년물 기준 원/달러 스왑스프레드 -0.1% 수준으로 한국 투자자들에게 환율 중립적이며 당분간 유지될 것으로 예상

• 뉴욕시는 서비스업 회복에 따른 실업률 하락이 기대되나, 근무지 분산 등 요인으로 점진적일 전망

2) 뉴욕, 오피스 및 멀티패밀리(MF) 공실률 상승 가시화, 반면 산업용 부동산 공실률은 사상 최저 수준. Target 등 일부 브랜드의 확장으로 리테일 임대는 우려보다 양호

• 뉴욕 오피스는 Sublease 공급이 확대되며 주요 서브 마켓의 공실률이 모두 상승하였으며 뉴욕 평균 공실률이 11.9%까지 상승. 다만, 신규 건설 공급된 Class A의 임대료가 견인하며 평균 임대료는 강세 유지 

• MF섹터는 실업률 상승, 분산 근무에 따른 시내 중심에 대한 임대 수요 하락으로 공실률 상승과 임대료 하락이 동반 중 

• 리테일 섹터는 우려와 다르게 종합 유통 체인인 Target 등이 다수의 신규 임대 계약을 체결하며 순임대면적이 -163ksf로 양호한 수준 

• 뉴욕 지역 호텔의 RevPAR는 COVID-19 이전의 10% 수준으로 회복에 장기적 관점 필요 

3) 거래 비중 높은 오피스 위축 및 산업용 부동산 공급 부족으로 2020년 뉴욕 거래금액, 미국 평균보다 큰 39.6% 감소

• 최근 오피스 거래의 위축과 함께 투자 수요가 집중되고 있는 물류센터/창고 등 산업용 부동산 공급이 제한적인 뉴욕 전체 상업용 부동산 거래금액은 미국 평균 31.4%보다 큰 폭으로 감소 

• 투자자들의 전망이 가장 엇갈리는 오피스 섹터는 CBD 지역 거래가 46.1% 감소한 것에 비해 Sub 지역 거래는 25.1% 거래 감소에 불과, 단위당 평균 거래가격이 하락하는 요인으로 작용 

• 리테일은 2019년 2Q부터 거래금액의 감소가 지속되고 있으며, 리테일 판매의 구조적 변화로 당분간 용도전환에 적합한 대상이 아닌 경우 투자 선호가 높지 않을 것 

• 뉴욕 호텔은 비즈니스 목적인 경우가 많아 레저용 호텔 비중이 높은 지역 대비 회복이 느릴 것으로 예상되며, 투자 심리도 점진적으로 회복될 것으로 예상